Ekspert advarer: Omlægning af lån kan blive tilsæt

Fald i obligationskurser har gjort det til en bedre forretning at indfri lån, hvis man har en del penge stående i banken eller kan få udbetalt en sum fra en pensionsordning. Men pas på med omlægning af lån, advarer ekspert.

Boligejere kan skære en større luns af deres restgæld, hvis de omlægger et fast forrentet realkreditlån. Men det kan være en spekulativ manøvre, der i sidste ende kan koste penge.

Banker og andre er i gang med at friste kunderne på en ny måde: De lokker med, at boligejere kan skære en større luns af deres restgæld, hvis de omlægger et fast forrentet realkreditlån. Men nu advarer en økonomiprofessor om, at det er en spekulativ manøvre. Det kan ende med at koste boligejeren penge.

Muligheden for finten opstår, fordi kurserne på fastforrentede lån er faldet drastisk i år. Boligejere med et fastforrentet lån på for eksempel 1 % kan derfor skære måske 15-20 % af deres restgæld ved at bytte til et lån med eksempelvis en rente på 3,5 %. Hvis det er et lån på eksempelvis én million kr. så falder deres restgæld med cirka 150.000-200.000 kr.

Til gengæld skal de betale mere i rente på det nye lån. Men bankerne peger så på det trick, at hvis renten skulle falde på ny, så kan de konvertere den omvendte vej til et lån med lavere rente.

”Men ingen ved, om renten nogen sinde falder igen. Regner du ordentlig efter, så kan en konvertering ende med at blive tilsæt på længere sigt,” siger Carsten Tanggaard, der er professor i finansiering på Aarhus Universitet.

Her er der bonus

Men for nogle personer kan faldet i obligationskurserne give en sikker gevinst. Det er dem, der har en del penge stående til måske negativ rente i banken. Det er også dem, som kan få udbetalt en sum penge fra en alderspension, en aldersforsikring eller en anden pensionsordning.

”De kan bruge midlerne til at indfri deres fastforrentede boliglån og dermed høste gevinsten ved kursfaldet. Hvis man ikke har penge til at indfri hele lånet, kan man også indfri en del af det,” forklarer Carsten Tanggaard.

Han tilføjer, at alle skal tænke sig om, inden de bruger opsparing eller pension på at indfri lån. Det skal kun gøres for penge, som de med stor sikkerhed ved, at de ikke får brug for de førstkommende år. Det er dumt at bruge penge til indfrielse, hvis man får brug for dem til noget andet om et halvt år.

Det dristige bytte

Boligejere kan også ombytte et fastforrentet lån med et variabelt forrentet lån. Så skal de med de nuværende kurser betale mindre i renter, end hvis de konverterer til et nyt fastforrentet lån.

”Den variable rente er lav nu. Men det er der ingen sikkerhed for, at den også er om ét år eller fem år, når lånet skal have ny rente. Og så kan konverteringen blive en dårlig ide,” advarer Carsten Tanggaard.

Han tilføjer, at der ved alle konverteringer er en række omkostninger til gebyrer, kursskæring, kurtage, og hvad banker og realkreditinstitutter ellers kalder deres priser. Hvis man skal omlægge to gange, fordobles udgifterne. Det hugger også af gevinsten ved at beskære restgælden.

Ingen kan forudsige rente

Mange kloge økonomer har taget fejl i forudsigelser, om renten vil gå op eller ned. Det kan heller ikke bankrådgivere spå om, siger professor Carsten Tanggaard.

”Hvis kunder oplever, at deres rådgiver i banken begynder at sige, at renten har toppet, og at den snart vil falde igen, så skal de bede om at få en ny rådgiver eller skifte pengeinstitut,” siger Carsten Tanggaard.

Han siger, at det også kan ende med, at renten holder sig på det nuværende højere niveau i mange år frem eller måske endda stiger yderligere. Det kan underminere en gevinst ved at konvertere nu.

”Bankerne skal være omhyggelige i rådgivningen. De kan for eksempel give kunderne nutidsværdiberegninger af et nyt lån kontra det nuværende. Det viser, hvad de to lån koster, hvis renten ikke falder igen. Jeg har set på det på mit eget lån. Her ville et nyt lån koste mig 100.000 kr. mere,” fortæller Carsten Tanggaard.

Mange har allerede byttet lån

  • Næsten 40.000 danskere omlagde et fastforrentet realkreditlån i de tre første måneder af i år (2022).
  • Men der er stadig 779.000 boligejere, som har et lån af den type, hvor der kunne være mulighed for at skære af restgælden.
  • Det er fastforrentede lån med en kuponrente op til 1,5 %.
  • De fleste boligejere har i første kvartal skiftet fra et fastforrentet lån til et nyt fastforrentet lån bare med en højere kuponrente.
  •  Men faktisk har hver tredje skiftet fra fastforrentet til variabelt forrentet lån og får derfor større uvished om renten i fremtiden.
  • De allerfleste har ved konverteringen holdt fast i, om de afdrager på lånet eller ej.
  • Men over 3.000 har ikke bare byttet lån, men er også stoppet med at betale afdrag.
  • 1.700 er gået den modsatte vej og er begyndt at betale afdrag på det nye lån, selv om de ikke gjorde det på det gamle.
  • 2.600 boligejere er gået på kasino på den måde, at de både har skiftet fra fastforrentet lån til variabelt forrentet og er holdt op med at betale afdrag. Dermed får de større usikkerhed om renten i fremtiden uden løbende at nedbringe deres gæld.

Kilde: Danmarks Nationalbank 

Læs mere om lån, økonomi og mange andre emner i SeniorNews. Danmarks eneste nyhedskanal til seniorer.

Nyhedsbrevet kommer hver morgen på mail. Det er gratis og fyldt med seniornyheder, konkurrencer og gode tilbud.

Først publiceret: 11. juni 2022
Artiklen er sidst opdateret 13. juni 2022 kl. 13:34